비거주 1주택 전세대출, 내년 1월부터 막힌다｜하루만 살아도 제외 (2026.8.13)

2026.8.13 금융위 발표 · 2027.1.1 시행 예정

갭투자 전세대출, 내년부터 막힌다. 다만 하루만 살아도 제외다.

규제 대상은 수도권·규제지역 아파트 1주택이다. 빌라·오피스텔 이야기는 아니다.

8·13 금융대책에서 청년 빌라 대출만 눈에 띄었을 수 있다. 같이 나온 규제 중 더 많은 사람이 걸릴 수 있는 게 이거다. 비거주 1주택자 전세대출 제한.

쉽게 말하면, 수도권 아파트를 사놓고 한 번도 안 살면서 세를 주고, 본인은 다른 집에 전세대출 받아 사는 구조다. 정부는 이걸 갭투자로 보고 내년 1월 1일부터 막겠다고 했다.

1. 세 가지를 모두 충족해야 걸린다

조건	내용
1	수도권·규제지역 아파트 1주택 (부부합산)
2	그 집을 임대 중. 직계존비속 임대는 제외
3	본인·배우자 모두 실거주 이력 없음

셋 다 해당해야 규제다. 하나라도 빠지면 안 걸린다. 걸리면 신규 전세대출도, 만기 연장도 원칙적으로 안 된다.

규제되면 새로 받는 전세대출뿐 아니라 만기 연장도 막힌다.

2. 하루만 살아도 빠진다

금융위 사무처장 말 그대로다. 본인이나 배우자가 그 집에 주민등록을 이전한 적이 단 한 번이라도 있으면 규제 대상이 아니다. 교육이든 부모 봉양이든 이유는 안 본다.

직장 때문에 다른 데 전세로 옮긴 경우도, 예전에 그 아파트에 주소 이전한 적만 있으면 안 걸린다. 반대로 사놓고 전입 한 번 없이 계속 세를 준 채 본인만 전세 사는 그림이 정타깃이다.

실거주 이력은 주민등록 이전 여부로 본다. 하루라도 전입한 적 있으면 제외.

3. 예외가 생각보다 많다

상황	가능 여부 (보도 기준)
직계존비속에게 임대	규제 제외
상속·경매 등 불가피 취득, 매도계약 체결, 미분양 최초매입 등	규제 제외
토허구역에서 세입자 있는 집 매수, 실거주 예정	신규+연장 가능
임대차 승계 조건 취득	만기 연장
보증금 미반환으로 상환 어려움	만기 연장
이사 일정 맞추기	단기간(6개월 이내 등) 연장
여신심사위가 불가피성 인정	신규+연장 가능

금융위도 실거주 강제 취지가 아니라고 했다. 예외를 은행 여신심사위에 열어둔 이유다.

4. 1주택 전세대출 보증비율도 깎인다

구분	지금	내년 1월 1일~
1주택 · 수도권·규제	80%	70%
1주택 · 그 외	90%	80%
무주택	현행 유지	현행 유지

이건 비거주 규제랑 별도로, 1주택자 전반에 적용된다. 규모 얘기는 수도권·규제 아파트 1주택 전세대출이 약 6만건, 9.3조원이라는 자료가 있다. 그중 진짜 실거주 이력이 없는 사람이 얼마인지는 금융위도 모른다고 했다.

집은 여기, 전세는 저기. 주소 이전 이력이 없으면 내년부터 그 전세대출이 끊길 수 있다.

5. 나는 이렇게 본다

갭투자 막는 방향은 이해가 간다. 다만 실거주 이력을 주민등록 하루로 자르면, 형식적 전입만 하고 빠진 사람도 빠져나간다. 반대로 상속받고 세 들어 있는 집을 처리하는 사람은 예외 목록을 잘 봐야 한다.

지금은 신청이 막힌 게 아니다. 행정지도·보증기관 내규 개정 후 2027년 1월 1일부터다. 그 전에 전세 만기가 돌아오면 연장 가능 여부를 은행이랑 먼저 확인하는 게 맞다.

금융위 8·13 보도자료

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