강남 집값 상승세 주춤, 토지거래허가구역 재지정으로 상승폭 둔화

강남 집값 상승세 주춤, 토지거래허가구역 재지정으로 상승폭 둔화

 

최근 강남 집값 동향 > 2월 이후 급등세

 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)의 아파트 가격이 2월 중순 토지거래허가구역 해제 이후 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 한국부동산원의 최신 주간 아파트가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 상승했으며, 특히 강남구는 0.83%, 송파구는 0.79%, 서초구는 0.69%의 상승률을 기록하며 서울 집값 상승을 주도하고 있습니다.

 

 2월 기준으로 강남 3구의 84㎡(약 25평) 아파트 평균 가격은 20억 원을 넘어섰으며, 일부 인기 단지에서는 수억 원의 가격 상승이 단기간에 이루어졌습니다. 특히 잠실동, 대치동, 압구정동 등 핵심 지역에서는 신고가 거래가 연이어 발생하며 시장을 달궜습니다.

 

 부동산 전문가 김인만 소장은 "현재 강남 아파트를 구매하려면 현금을 준비하고 현장에서 대기하다가 계좌번호가 제공되는 순간 즉시 송금해야만 기회가 있을 정도로 완전한 판매자 시장이 되었다"고 설명했습니다.

 

토지거래허가구역 재지정: 3월 24일부터 시행

 서울시는 3월 19일, 강남 3구와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다. 이 조치는 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 시행되며, 해당 지역 내 모든 아파트 거래에 적용됩니다. 이는 2월 13일 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 등 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제한 지 불과 35일 만에 이루어진 정책 선회입니다.

 

 이번 조치로 강남 3구와 용산구 내 약 2,200개 아파트 단지, 총 40만 가구가 영향을 받게 됩니다. 주거 면적 6㎡ 이상의 아파트를 거래할 경우 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 구매가 가능합니다. 또한 '갭투자'(전세를 끼고 주택 구매)가 불가능해지고, 무주택자만 아파트를 살 수 있게 됩니다.

 

시장 반응과 가격 영향

 토지거래허가구역 재지정 이후 강남 3구의 집값 상승세는 다소 둔화되는 모습을 보이고 있습니다. 특히 송파구 잠실동의 경우, 3월 21일 84㎡ 아파트가 11억 5천만 원에 거래되며 한 달 전보다 4억 2천만 원 하락한 사례가 보고되었습니다.

 

 연세대학교 상남경영원 고준석 교수는 "토지거래허가구역 지정 이후 급매물이 소화되면 거래량이 크게 줄어들고 가격은 다시 오를 가능성이 있다"며 "특히 압구정동과 반포동의 경우 현금 부자들이 처음부터 진입할 것이기 때문에 토지거래허가제의 영향을 크게 받지 않을 것"이라고 전망했습니다.

 

지역 간 부동산 양극화 심화

 서울과 지방의 부동산 시장 양극화는 더욱 심화되고 있습니다. 1월 기준으로 지방의 미분양 아파트는 22,872가구로 11년 3개월 만에 최고치를 기록했으며, 이 중 약 80%가 수도권 외 지역에 집중되어 있습니다. 또한 작년 파산한 29개 건설사 중 86.2%가 서울 외 지역에 기반을 둔 업체였습니다.

 

 부동산 정보 제공업체 R114의 김지연 선임연구원은 "지방 주택시장은 할인 판매와 같은 조치에도 불구하고 미분양 재고를 해소하는 데 어려움을 겪고 있다"고 설명했습니다.

 

향후 전망과 시장 영향

 전문가들은 토지거래허가제가 단기적으로는 가격 상승을 억제할 수 있지만, 장기적으로는 금리 인하, 공급 부족, 강남의 브랜드 가치 등이 더 중요한 변수가 될 것이라고 전망합니다. 신한투자증권 양지영 부장은 "규제로 인해 집값이 급락할 수 있지만 장기적으로 하락하기는 쉽지 않다"며 "금리 인하와 공급 부족이라는 두 가지 요인 때문"이라고 설명했습니다.

 

 하나은행 부동산투자자문센터 최환석 센터장도 "거래 둔화로 인한 단기적 진정 효과는 있을 수 있지만, 금리 인하 기대, 공급 가뭄에 대한 우려, 스마트 집중화로 인해 본격적인 집값 하락은 없을 것"이라고 전망했습니다.

강남 지역의 높은 선호도와 제한된 공급 등의 요인으로 인해 '강남불패' 현상은 당분간 지속될 가능성이 높으며, 이는 서울 내 다른 지역과의 격차를 더욱 벌리고 있습니다.