🏢 종합부동산세 계산기
보유 주택의 공시가격을 합산해 예상 종부세와 농어촌특별세를 계산해보세요.
일반적인 개인 주택 보유자 : 9억원
1세대 1주택자 : 12억원
재산세 공제액은 단순히 재산세 고지서 전체 금액과 같지 않습니다. 정확한 종부세 계산에서는 종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액만 공제하므로 홈택스의 종부세 계산내역 또는 실제 고지서를 확인하는 것이 가장 정확합니다.
종부세는 실거래가가 아니라
보유 주택의 공시가격 합계를 기준으로 계산합니다.
정확한 공시가격을 확인하고 계산해보세요.
2026년 종합부동산세, 누가 내게 될까?
종합부동산세는 일정 금액을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과되는 국세이다.
주택 재산세와 가장 큰 차이점은 재산세가 각 부동산을 기준으로 부과되는 지방세라면, 종합부동산세는 사람이 보유한 과세대상 주택의 공시가격을 합산해 판단한다는 점이다.
따라서 주택이 여러 채라면 한 채의 공시가격만 보는 것이 아니라 본인 명의로 보유한 과세대상 주택의 공시가격을 합산해서 확인해야 한다.
2026년 종부세 기본공제
개인이 보유한 주택의 공시가격 합계가 무조건 종합부동산세 과세표준이 되는 것은 아니다.
먼저 법에서 정한 기본공제금액을 차감한다.
| 구분 | 기본공제 |
|---|---|
| 일반 개인 | 9억원 |
| 1세대 1주택 | 12억원 |
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 11억원짜리 주택을 보유하고 있다면 기본공제 12억원보다 공시가격이 낮으므로 일반적인 경우 주택분 종합부동산세 과세표준이 발생하지 않는다.
종부세 과세표준 계산 방법
기본공제를 차감한 뒤 곧바로 세율을 곱하는 것도 아니다.
(주택 공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율 60%
예를 들어 1세대 1주택자의 공시가격이 15억원이라면 15억원에서 12억원을 차감한 3억원에 공정시장가액비율 60%를 적용한다.
따라서 이 경우 종부세 과세표준은 1억8천만원이 된다.
2026년 2주택 이하 종부세율
1세대 1주택자를 포함한 2주택 이하 개인은 다음 일반 누진세율을 적용한다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | - |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3% | 600만원 |
| 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만원 |
| 94억원 이하 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
2026년 3주택 이상 종부세율
3주택 이상 보유자는 과세표준이 커질수록 2주택 이하보다 높은 세율이 적용되는 구간이 있다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | - |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 2.0% | 1,440만원 |
| 50억원 이하 | 3.0% | 3,940만원 |
| 94억원 이하 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
1세대 1주택 고령자 세액공제
1세대 1주택자는 일정 연령 이상이면 종부세 산출세액에서 고령자 세액공제를 받을 수 있다.
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
1세대 1주택 장기보유 세액공제
주택을 오랫동안 보유했다면 장기보유 세액공제도 적용할 수 있다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 함께 적용할 수 있지만 두 공제의 합계는 최대 80%까지다.
예를 들어 만 70세 이상이면서 주택을 15년 이상 보유했다면 단순 합산 공제율은 90%지만 실제 적용되는 공제율은 최대 80%다.
이미 낸 재산세는 일부 공제된다
같은 주택에 재산세를 낸 뒤 다시 종부세가 부과되기 때문에 일정 부분의 이중과세를 조정하기 위한 재산세 공제 과정이 있다.
하지만 재산세 고지서에 적힌 재산세 전액이 그대로 종부세에서 빠지는 것은 아니다.
종부세 과세표준에 해당하는 부분에 부과된 재산세 상당액을 법에서 정한 방식으로 계산하여 공제한다.
그래서 위 계산기에서는 이 값을 알고 있다면 직접 입력할 수 있도록 했고, 모른다면 0원으로 계산해 공제 전 예상세액을 확인할 수 있게 했다.
농어촌특별세도 함께 낸다
종합부동산세 납부세액이 발생했다면 종부세 외에 농어촌특별세도 함께 부과된다.
예를 들어 최종 종합부동산세가 100만원이라면 농어촌특별세 약 20만원이 추가되어 총 납부액은 약 120만원이 된다.
종부세 과세기준일은 언제일까?
종합부동산세의 주택 보유 여부를 판단하는 과세기준일은 매년 6월 1일이다.
따라서 연중 주택을 매매했다고 하더라도 6월 1일 현재의 소유 상태가 해당 연도 종부세 판단에 중요하다.
종부세 세부담상한 150%
종합부동산세에는 전년도와 비교해 세금이 급격하게 증가하는 것을 제한하기 위한 세부담상한 제도가 있다.
현재 주택분 세부담상한율은 150%다.
다만 정확한 세부담상한 계산에는 전년도 재산세와 종부세, 올해 재산세 등이 필요하기 때문에 위 간편 계산기에서는 자동 적용하지 않았다.
실제 종부세 고지세액에서는 세부담상한이 적용되어 위 계산 결과보다 납부액이 줄어들 수 있다.
종부세가 0원으로 나왔다면?
공시가격이 높아도 기본공제를 적용한 결과가 0원 이하라면 종부세 과세표준 자체가 발생하지 않는다.
특히 1세대 1주택자는 기본공제가 12억원이므로 실거래가격만 보고 종부세 대상 여부를 판단하기보다는 해당 연도 공시가격부터 확인하는 것이 좋다.
· 국세청 2026년 종합부동산세 요약표
· 종합부동산세법 제7조 : 주택분 납세의무
· 종합부동산세법 제8조 : 주택분 과세표준
· 종합부동산세법 제9조 : 세율 및 세액
· 종합부동산세법 시행령 제2조의4 : 공정시장가액비율
· 농어촌특별세법 : 종부세 농어촌특별세