장기거주소득공제｜2028부터 거주중심·한도 (2026 개편안)

양도세 말할 때 늘 붙던 장기보유특별공제가, 2026년 세제개편안에서는 주택 쪽에 장기거주소득공제라는 이름으로 바뀌고 있어요. 오래 들고만 있어도 깎아주던 구조에서, 실제로 산 기간이 더 세게 반영되는 쪽으로 옮겨 가는 그림이에요.

먼저 핵심만요. ’27년까지는 현행 유지이고, ’28년 중간 단계를 거쳐 ’29년부터 거주 연 8%(1주택, 최대 80%)로 갑니다. 공제 한도는 ’28년 20억·’29년 이후 10억이 붙어요. 개편안이라 국회 확정 전 숫자예요.

이름이 바뀌는 이유

재정경제부 2026년 세제개편안을 보면, 지금의 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 나눠요. 주택은 장기거주소득공제, 상가·토지 같은 주택 외는 장기보유소득공제로 이름을 갈라 쓰는 구조예요. 그래서 검색창에 “장기거주소득공제”가 뜨는 거고, 본질은 양도소득 계산에서 쓰던 그 장특공제 자리예요.

취지는 단순해요. 보유만 길게 쌓아서 받는 혜택을 줄이고, 실거주 기간에 공제를 더 얹겠다는 쪽이죠. 다만 지금 당장 홈택스 신고 화면의 이름이 바뀐 건 아니고, 개편안 기준으로 ’28년 양도분부터 단계 적용이 잡혀 있어요.

구분	개편안 방향
주택	장기거주소득공제 (거주 중심)
주택 외	장기보유소득공제 (보유 중심 유지)
적용 시점	1년 유예 후 ’28·’29 단계 시행

※ 숫자는 재정경제부 2026년 세제개편안(개조식) 기준이며, 국회 입법 과정에서 달라질 수 있어요.

2026 세제개편안 보기

연도별로 바뀌는 공제율

1세대 1주택 기준으로 보면, 지금은 거주 연 4%·보유 연 4%를 합쳐 10년에 최대 80%까지 가는 구조예요. 개편안은 ’27년에는 그걸 그대로 두고, ’28년에는 거주 연 6%·보유 연 2%로 비중을 바꾸고, ’29년 이후에는 보유 칸을 빼고 거주 연 8%(10년·최대 80%)만 남기는 식으로 단계가 잡혀 있어요.

구분	’27년	’28년	’29년~
1세대 1주택	거주 4%+보유 4% 10년·최대 80%	거주 6%+보유 2% 10년·최대 80%	거주 연 8% 10년·최대 80%
다주택 (비조정)	보유 연 2% 15년·최대 30%	보유 1% 또는 거주 2% 15년	거주 연 2% 15년·최대 30%

다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때는 지금도 장특공제가 막혀 있는 경우가 많고, 개편안에서도 거주공제를 같이 배제하는 쪽으로 적혀 있어요. 그래서 “다주택이면 무조건 거주공제”로 읽으면 안 되고, 지역·주택 수부터 맞춰 봐야 해요.

※ 최대율 80%는 유지되지만, ’29년 이후엔 거주를 채워야 그 칸이 열려요.

국세청 양도소득세 안내

한도와 기본공제

지금까지 장특공제는 공제액에 따로 상한이 없었는데, 개편안은 장기거주소득공제에 한도를 새로 붙입니다. ’28년 양도분 20억 원, ’29년 이후 10억 원이에요. 인별·연간·양도 물건별로 잡히는 한도라, 초고가 주택을 크게 차익 내고 팔 때 체감이 커질 수 있어요.

반대로 실거주 1주택 쪽에 붙는 지원도 있어요. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 양도세 기본공제를 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 올리는 내용이 개편안에 같이 들어가 있어요. 공제율만 볼 게 아니라, 한도와 기본공제를 한 세트로 봐야 해요.

항목	개편안
공제 한도	’28 20억 → ’29~ 10억
장기거주 1주택 기본공제	10년↑ 거주·양도가액 30억 이하 → 250만→2,500만

※ 기본공제 확대는 개편안 별도 항목이며, 시행 시기·세부 요건은 입법 확정본을 봐야 해요.

홈택스 바로가기

지금 확인할 창구

개편안은 재정경제부 정책 페이지에서 한눈에 볼 수 있고, 실제로 양도세를 넣는 창구는 여전히 홈택스·손택스예요. 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내가 기본 흐름이고, 세부 계산·서류는 국세청 양도소득세 안내를 기준으로 맞추면 돼요.

오늘 당장 팔 집이라면 ’27년 유예 구간인지, ’28·’29 양도 계획인지부터 나눠 보는 게 덜 헷갈려요. 거주 연수 증빙(전입·거주 사실)이 나중에 더 중요해질 수 있으니, 이사·전출 이력이 복잡한 집은 미리 정리해 두는 편이 좋아요.

창구	용도
재정경제부 세제개편안	개편안 본문·FAQ
홈택스	양도소득세 신고·납부
국세청 안내	세율·계산·비과세 개요

※ 개편안 숫자는 입법 확정 전입니다. 확정본과 다르면 확정본을 따르세요.

양도세 신고(홈택스)

이름만 “장기거주”로 바뀐 줄 알았는데, 실질은 보유 칸을 줄이고 거주 칸을 키우는 쪽에 가깝다고 생각해요. ’27년까지는 숨 쉴 틈이 있으니, 팔 시점이 ’28 이후라면 거주 연수부터 다시 세어 보는 게 맞다고 생각해요.

한도 10억·20억은 초고가에 더 세게 닿고, 실거주 1주택 기본공제 상향은 반대 방향이라서, 내 집이 어느 칸인지 먼저 갈라 두고 개편안·홈택스를 같이 열어 두는 쪽을 생각해요.