내 연봉으로 얼마짜리 아파트까지 살 수 있을까?
2026 주택 구매력 시뮬레이터
8·13 대책 이후 대출한도가 풀린 걸까?
2026년 8월 13일 정부가 부동산 금융대책을 발표하면서 올해 금융권의 가계대출 총량 증가율 목표를 기존 1.5%에서 3% 수준으로 조정했다. 은행들이 연간 취급할 수 있는 가계대출의 전체 규모에는 이전보다 어느 정도 여유가 생길 수 있는 변화다.
하지만 개인이 집을 살 때 적용받는 LTV와 DSR을 직접 완화한 것은 아니다. 정부는 규제지역 LTV와 DSR, 주택가격에 따른 주택담보대출 총액한도 등 핵심적인 투기수요 관리수단을 그대로 유지하기로 했다.
이번 대책에서 가장 혼동하기 쉬운 부분이 바로 이것이라고 본다. 전체 대출 공급량이 늘어나는 것과 내 개인 대출한도가 늘어나는 것은 완전히 다른 문제다.
현재 LTV는 얼마까지 가능할까?
일반적인 무주택자가 비규제지역에서 주택담보대출을 받는다면 기본 LTV 상한은 70%이다. 반면 규제지역에서는 일반 주택담보대출의 LTV가 40% 수준으로 낮아지기 때문에 같은 연봉이라도 필요한 자기자본이 크게 늘어난다.
생애최초 주택구입자는 별도의 우대가 적용된다. 현재 생애최초 LTV는 수도권과 규제지역에서 최대 70%, 그 외 지방 비규제지역에서는 최대 80%까지 적용된다. 다만 LTV를 모두 받을 수 있다는 의미는 아니며 DSR 한도도 동시에 통과해야 한다.
| 구분 | 일반 | 생애최초 |
|---|---|---|
| 규제지역 | 40% | 70% |
| 수도권 비규제 | 70% | 70% |
| 지방 비규제 | 70% | 80% |
15억원이 넘으면 대출한도가 오히려 줄 수 있다
현재 수도권·규제지역 주택담보대출에서는 주택가격에 따라 별도의 총액한도가 적용된다. 시가 15억원 이하라면 최대 6억원이지만 15억원을 초과하고 25억원 이하가 되면 최대 주담대 한도가 4억원으로 내려간다.
| 주택가격 | 주담대 최대한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
이 규정 때문에 대출 가능가격을 계산하는 것은 단순한 곱셈 문제가 아니다. 예를 들어 15억원 주택에서 6억원까지 가능했던 사람이 15억원을 조금 넘는 주택을 사는 순간 주담대 총액한도가 4억원으로 떨어질 수 있다.
그래서 위 계산기는 가격을 단순 공식으로 계산하지 않고 15억원과 25억원 구간을 각각 나누어 가능한 가격을 반복 계산한 뒤 실제로 살 수 있는 가장 높은 가격을 찾는다.
DSR 40%가 실제 대출한도를 결정한다
은행권에서 주택담보대출을 받을 때는 일반적으로 차주단위 DSR 규제비율 40%가 적용된다. 쉽게 말하면 연간 소득 가운데 기존 대출을 포함한 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 제도이다.
연간 모든 대출의 원리금 상환액 ÷ 연간 인정소득 × 100
예를 들어 DSR 인정소득이 8천만원이라면 은행권 DSR 40% 기준으로 전체 대출에서 연간 부담할 수 있는 원리금은 약 3,200만원이다. 이미 신용대출 등으로 연 800만원을 갚고 있다면 새 주택담보대출에 사용할 수 있는 여력은 더 줄어든다.
스트레스 DSR 때문에 실제 금리보다 높게 계산한다
DSR 계산은 내가 실제로 적용받는 대출금리만 사용하는 것도 아니다. 정부는 향후 금리가 상승했을 때의 상환부담까지 고려하기 위해 스트레스 DSR 제도를 운영하고 있다. 실제 대출금리에 가상의 스트레스 금리를 더해 대출 가능금액을 계산하는 방식이다.
2026년 하반기 수도권·규제지역 주담대에는 3단계 스트레스 DSR이 적용되고, 기준 스트레스금리는 3.0%이다. 지방 비규제지역 주담대는 올해 말까지 완화된 2단계 기준이 유지된다.
다만 실제로 월 이자를 낼 때 스트레스 금리까지 더해서 내는 것은 아니다. 스트레스 금리는 오직 DSR 심사를 통해 대출한도를 계산하기 위한 가상의 금리이다.
변동금리와 고정금리의 대출한도가 다른 이유
스트레스 DSR은 대출의 금리구조에 따라서도 달라진다. 금리가 자주 바뀌는 변동금리는 향후 금리상승 위험이 크기 때문에 스트레스 금리를 상대적으로 많이 반영하고, 장기간 고정금리가 유지되는 상품은 스트레스 금리 반영률이 낮아진다.
따라서 똑같은 연봉과 실제 금리라도 변동금리인지, 5년 혼합형인지, 5년 주기형인지에 따라 DSR상 받을 수 있는 최대 대출금액이 달라질 수 있다.
2027년부터 성과급으로 대출한도 늘리기 어려워진다
8·13 금융대책에는 2027년부터 적용할 DSR 소득산정 방식 개편도 포함됐다. 현재보다 소득이 일시적으로 크게 상승했을 때 높아진 한 해의 소득만 이용해 대출한도를 크게 늘리는 것을 제한하기 위한 조치이다.
| 최근 소득 변화 | 2027년 예정 인정방식 |
|---|---|
| 20% 이하 상승 | 최근 1개년 |
| 20% 초과~30% 이하 상승 | 최근 2개년 평균 |
| 30% 초과 상승 | 최근 3개년 평균 |
| 소득 감소 | 최근 1개년 |
예를 들어 지난해 연봉이 6천만원이었는데 올해 성과급을 포함해 9천만원을 받았다면 단순히 9천만원 전체를 DSR 인정소득으로 사용하지 못할 가능성이 생기는 것이다.
위 시뮬레이터의 '2027년 예정 기준 미리보기'를 선택하면 최근 3년간 소득을 이용해 이 규정을 미리 적용할 수 있다. 다만 2027년 스트레스금리나 세부 금융회사 심사기준은 추후 바뀔 수 있다는 점은 감안해야 한다.
청년에게는 장래소득을 더 인정한다
반대로 청년과 실수요자에 대해서는 DSR 산정 시 앞으로의 소득 증가 가능성을 반영하는 장래소득 인정기준을 더 적극적으로 활용하는 방향도 이번 대책에 포함됐다.
다만 실제 연령별 소득증가율이나 금융회사별 적용방법 등 세부조건이 확정되기 전에는 임의 숫자를 넣으면 오히려 계산 결과가 부정확해질 수 있다. 그래서 이 계산기에서는 청년 장래소득 우대를 현재 자동 계산에서 제외했다.
집을 살 때 단순히 “은행에서 5억원 정도 나오겠지”라고 생각하는 시대는 지난 것 같다. 이제는 LTV·DSR·스트레스 DSR·주택가격별 총액한도를 동시에 계산한 뒤 계약금부터 넣어야 자금계획이 꼬이는 일을 줄일 수 있다.
연봉보다 기존 대출이 중요할 수도 있다
같은 연봉 8천만원이라도 기존 부채에 따라 살 수 있는 주택가격은 크게 달라질 수 있다. 특히 신용대출이나 자동차대출의 연간 원리금이 크면 주택담보대출에 사용할 수 있는 DSR 여력이 그만큼 줄어들기 때문이다.
그래서 위 계산기는 결과 아래에 기존 대출이 전혀 없었다면 살 수 있는 주택가격도 동시에 계산한다. 기존 대출을 먼저 갚는 것이 주택 구매력에 얼마나 영향을 주는지 바로 비교할 수 있다.
현금 5천만원이 늘어나면 집값도 5천만원만 늘어날까?
반드시 그런 것은 아니다. LTV나 주담대 총액한도에 걸려 있는 사람이라면 현금이 추가될 때 구입할 수 있는 주택가격이 현금 증가액보다 더 크게 움직이거나 특정 가격 문턱을 넘어갈 수도 있다.
반대로 DSR이 가장 강한 제한조건이라면 현금을 더 마련하더라도 대출한도 자체는 그대로다. 이처럼 각자의 병목이 어디인지 확인하는 것이 단순히 대출금액 하나만 보는 것보다 중요하다.
현재 대출규제 핵심만 다시 정리하면
| 항목 | 현재 기준 |
|---|---|
| 일반 규제지역 LTV | 40% |
| 일반 비규제지역 LTV | 70% |
| 생애최초 LTV |
수도권·규제 70% 기타지역 80% |
| 은행권 DSR | 40% |
| 제2금융권 DSR | 50% |
| 수도권·규제 주담대 |
15억 이하 6억 15~25억 4억 25억 초과 2억 |
| 수도권·규제 주담대 만기 | 최대 30년 |
| 수도권·규제 스트레스금리 | 3.0% |
| 2026 가계대출 총량목표 | 1.5% → 3% 수준 |
2026년 8월 13일 대책의 가계대출 총량목표 3% 조정은 금융회사 전체 대출 공급 여력에 관한 조치이다. 개인별 LTV·DSR이나 15억원 이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원의 주담대 한도가 3% 조정으로 자동 확대되는 것은 아니다.
· 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 2026.8.13
· 금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」
· 금융위원회 규제지역 추가 지정 관련 가계부채 점검회의
· 은행연합회 「2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안」
· 금융위원회 스트레스 DSR 제도 안내
정책 확인 기준일 : 2026년 8월 14일