🏠 양도소득세 계산기
매수가·매도가와 보유조건을 입력하면 예상 양도소득세와 지방소득세를 계산합니다.
2026년 양도소득세는 어떻게 계산할까?
주택을 매도할 때 가장 신경 쓰이는 세금 가운데 하나가 양도소득세이다.
양도소득세는 단순히 매도가격 전체에 세율을 곱하는 세금이 아니다. 주택을 취득하면서 지출한 금액과 양도 과정에서 발생한 필요경비 등을 먼저 차감해 실제 양도차익을 계산한다.
양도가액
- 취득가액
- 필요경비
= 양도차익
- 장기보유특별공제
- 양도소득 기본공제
= 양도소득 과세표준
양도소득세 필요경비란?
주택을 사고팔면서 실제로 지출했다고 해서 모든 비용을 필요경비로 인정받는 것은 아니다.
대표적으로 취득세와 법무사 비용, 취득·양도 과정에서 지급한 중개보수, 샷시 설치나 발코니 확장 등 자산가치를 증가시키는 일부 자본적 지출 등이 필요경비에 포함될 수 있다.
따라서 인테리어나 수리비 영수증을 무조건 버리기보다는 향후 주택을 매도할 가능성이 있다면 증빙자료를 보관해두는 것이 좋다.
2026년 양도소득세 기본세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
1세대 1주택이면 무조건 비과세일까?
주택이 한 채라고 해서 무조건 양도소득세가 0원이 되는 것은 아니다.
일반적으로 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 2년 이상 보유하는 등의 요건을 갖춰야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
특히 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있었던 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주요건까지 확인해야 한다.
1세대 1주택 12억원 기준
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택이라면 전체 양도차익이 모두 비과세되는 것은 아니다.
다만 12억원까지의 양도차익은 비과세하고, 12억원을 초과하는 부분에 대응하는 양도차익만 과세한다.
전체 양도차익 ×
(양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액
예를 들어 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택을 15억원에 매도했다면 전체 양도차익 중 15억원 전부가 아니라 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 과세대상이 된다.
1세대 1주택 장기보유특별공제
12억원을 초과하는 1세대 1주택 고가주택은 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
| 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 |
|---|---|---|
| 2년 | - | 8% |
| 3년 | 12% | 12% |
| 4년 | 16% | 16% |
| 5년 | 20% | 20% |
| 6년 | 24% | 24% |
| 7년 | 28% | 28% |
| 8년 | 32% | 32% |
| 9년 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
즉 각각 최대 40%씩, 보유기간과 거주기간 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용할 수 있다.
일반 장기보유특별공제
1세대 1주택 고가주택 특례를 적용하지 않는 일반 부동산은 원칙적으로 3년 이상 보유해야 장기보유특별공제가 시작된다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| 6년 이상 | 12% |
| 7년 이상 | 14% |
| 8년 이상 | 16% |
| 9년 이상 | 18% |
| 10년 이상 | 20% |
| 11년 이상 | 22% |
| 12년 이상 | 24% |
| 13년 이상 | 26% |
| 14년 이상 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
2026년 다주택자 양도세 중과
2022년부터 이어졌던 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐다.
따라서 현재 조정대상지역의 주택을 중과 제외 요건 없이 양도하는 경우 다음과 같은 중과세율이 적용될 수 있다.
| 주택 수 | 조정대상지역 |
|---|---|
| 2주택 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
다주택 중과가 적용되는 주택은 장기보유특별공제도 배제될 수 있어 세금 차이가 매우 커질 수 있다.
1년·2년 안에 팔면 세율이 크게 올라간다
주택 보유기간이 짧다면 일반 누진세율이 아니라 단기양도 세율이 적용될 수 있다.
| 주택 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 또는 중과세율 |
양도소득 기본공제는 250만원
장기보유특별공제를 차감하고 계산한 양도소득금액에서 기본적으로 연간 250만원의 양도소득 기본공제를 적용할 수 있다.
다만 같은 해에 부동산을 여러 번 양도했다면 각 주택마다 250만원을 반복해서 공제하는 것은 아니므로 이미 기본공제를 사용했는지 확인해야 한다.
지방소득세도 추가된다
계산된 양도소득세만 납부하면 끝나는 것이 아니다. 개인지방소득세도 별도로 신고·납부하게 된다.
위 계산기에서는 양도소득세를 계산한 뒤 이에 해당하는 지방소득세까지 더해 예상 총 납부세액을 보여준다.
정확한 계산을 위해 꼭 확인할 것
양도소득세는 다른 부동산 세금보다 개인의 상황에 따른 예외가 훨씬 많다.
특히 일시적 2주택, 상속주택, 혼인합가, 동거봉양, 지방저가주택, 장기임대주택, 분양권과 입주권 등이 있다면 단순 주택 수만으로 중과 여부를 결정해서는 안 된다.
따라서 위 계산기로 예상금액을 확인한 뒤 실제 매도를 앞두고 있다면 홈택스 양도소득세 모의계산이나 세무 전문가를 통해 한 번 더 확인하는 것이 좋다.
· 소득세법 제89조 : 1세대 1주택 비과세
· 소득세법 제95조 : 양도소득금액 및 장기보유특별공제
· 소득세법 제103조 : 양도소득 기본공제
· 소득세법 제104조 : 양도소득세율
· 소득세법 시행령 제154조 : 1세대 1주택 범위
· 소득세법 시행령 제167조의3 등 : 다주택 중과
· 국세청 양도소득세 안내