🎁 부동산 증여세 계산기
증여재산가액과 가족관계를 입력하면 증여재산공제부터 예상 납부세액까지 계산합니다.
수증자가 채무를 인수하면 증여세 과세가액이 줄어들 수 있지만, 채무에 해당하는 부분은 증여자가 자산을 유상으로 양도한 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 이 계산기는 수증자의 증여세만 계산합니다.
10년 동안 최대 5,000만원까지 증여재산공제가 적용됩니다.
직계존속에게 증여받는 경우에는 아버지와 어머니를 각각 완전히 별개의 증여자로 판단하지 않는 경우가 있습니다. 동일인 합산 규정에서는 증여자가 직계존속이면 그 배우자도 포함해 판단합니다.
2026년 부동산 증여세는 어떻게 계산할까?
부모가 자녀에게 아파트를 넘겨주거나 배우자에게 부동산 지분을 이전하는 경우 가장 먼저 확인해야 하는 세금 가운데 하나가 증여세이다.
증여세는 단순히 부동산 가격에 세율을 곱하는 방식이 아니다. 증여자와 수증자의 관계에 따라 공제금액이 다르고, 최근 10년 동안 같은 사람에게 받은 증여가 있다면 과거 증여까지 합산해 세율을 판단할 수 있다.
증여재산가액
- 수증자가 인수한 인정 채무
+ 10년 이내 합산대상 증여재산
- 증여재산공제
- 혼인·출산 증여재산공제
= 증여세 과세표준
2026년 증여재산공제 얼마까지 가능할까?
증여세 계산에서 가장 먼저 알아야 할 것은 누구에게 재산을 받았느냐이다.
증여자와 수증자의 관계에 따라 10년 동안 적용할 수 있는 증여재산공제 한도가 달라진다.
| 증여자와 관계 | 10년 공제한도 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
|
부모·조부모 등 직계존속 |
5천만원 |
|
미성년자가 직계존속에게 받는 경우 |
2천만원 |
|
자녀·손자녀 등 직계비속 |
5천만원 |
| 기타 친족 | 1천만원 |
| 친족 외 사람 | 공제 없음 |
여기서 중요한 것은 이 금액이 증여할 때마다 새롭게 생기는 공제가 아니라는 것이다.
예를 들어 성년 자녀가 5년 전에 부모로부터 3천만원을 증여받으면서 공제를 사용했다면 다시 증여받을 때 사용할 수 있는 일반 증여재산공제는 원칙적으로 남은 한도를 기준으로 판단해야 한다.
2026년 증여세율
증여재산공제 등을 차감하고 남은 과세표준에는 10%부터 최대 50%까지의 누진세율이 적용된다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | - |
|
1억원 초과 5억원 이하 |
20% | 1천만원 |
|
5억원 초과 10억원 이하 |
30% | 6천만원 |
|
10억원 초과 30억원 이하 |
40% | 1억6천만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억6천만원 |
부모가 자녀에게 5억원을 증여한다면?
예를 들어 성년 자녀가 부모에게 처음으로 5억원 상당의 재산을 증여받는다고 가정해보자.
- 직계존속 증여재산공제 5천만원
= 과세표준 4억5천만원
과세표준 4억5천만원은 20% 세율 구간이므로 단순 산출세액은 4억5천만원에 20%를 적용한 뒤 누진공제 1천만원을 차감하는 방식으로 계산한다.
10년 안에 다시 증여하면 어떻게 될까?
증여세를 여러 번 나누어 증여하면 매번 낮은 세율을 적용받을 수 있다고 생각하기 쉽다.
하지만 현재 증여일 전 10년 이내 동일인으로부터 받은 합산대상 증여재산가액이 1천만원 이상이라면 원칙적으로 현재 증여재산에 과거 증여재산을 더해 증여세를 계산한다.
그리고 이전 증여에서 이미 부담한 증여세는 법에서 정한 범위에서 납부세액공제를 적용해 중복 과세를 조정한다.
아버지와 어머니에게 각각 받으면 따로 계산할까?
직계존속 증여에서는 특히 주의해야 한다.
증여재산 합산 시 증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자까지 동일인에 포함한다.
따라서 부모로부터 재산을 나눠 받는다고 해서 무조건 각각 새로운 10년 공제한도를 사용할 수 있다고 생각해서는 안 된다.
혼인·출산 증여재산공제란?
직계존속으로부터 증여받으면서 일정한 혼인 또는 출산 요건을 충족하는 경우 기존 직계존속 증여재산공제와 별도로 추가 공제를 받을 수 있다.
| 구분 | 요건 | 추가공제 |
|---|---|---|
| 혼인 | 혼인일 전후 2년 이내 |
합산 최대 1억원 |
| 출산·입양 |
출생일·입양일부터 2년 이내 |
즉 성년 자녀가 직계존속에게 증여받으면서 혼인·출산 추가공제를 온전히 적용받을 수 있는 상황이라면, 일반 직계존속 공제 5천만원과 추가공제 1억원을 합쳐 최대 1억5천만원까지 공제될 수 있다.
다만 혼인공제 1억원과 출산공제 1억원을 각각 별도로 받아 총 2억원을 공제받는 구조는 아니다. 두 제도의 통합 한도가 1억원이다.
부담부증여를 하면 증여세가 줄어들까?
대출이나 전세보증금이 있는 부동산을 증여하면서 수증자가 해당 채무까지 실제로 인수하는 것을 부담부증여라고 한다.
세법상 인정되는 채무라면 해당 채무를 증여재산가액에서 차감할 수 있어 수증자의 증여세가 줄어들 수 있다.
하지만 그 채무 부분은 증여자가 수증자에게 재산을 유상으로 이전한 것으로 취급될 수 있기 때문에 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있다.
따라서 부담부증여는 단순히 '증여세가 줄어드니 더 유리하다'고 판단해서는 안 되고, 증여세와 양도소득세를 같이 비교해야 한다.
부동산 가격은 어떤 금액을 넣어야 할까?
부동산 증여세는 부모가 과거에 해당 아파트를 얼마에 샀는지를 기준으로 계산하는 세금이 아니다.
증여일 현재 세법상 평가한 증여재산가액을 기준으로 한다.
부동산은 증여일 전후의 매매사례가액, 감정가액 등 시가로 인정되는 자료가 있는지에 따라 평가금액이 달라질 수 있기 때문에 단순히 공동주택 공시가격만 입력하면 정확하지 않을 수 있다.
증여세 신고세액공제는 3%
증여세 법정 신고기한 내에 신고서를 제출하면 신고세액공제를 적용받을 수 있다.
위 계산기에서는 '기한 내 신고'를 선택하면 예상세액에 신고세액공제를 반영한다.
부동산 증여에는 취득세도 있다
부동산을 증여받을 때 증여세만 발생하는 것은 아니다.
부동산의 소유권을 취득하는 수증자에게 취득세가 별도로 발생할 수 있다.
특히 주택 증여취득은 주택가액과 지역, 주택 수 등의 조건에 따라 취득세 부담이 달라질 수 있으므로 증여를 결정하기 전에 증여세와 취득세를 함께 계산하는 것이 좋다.
증여세는 언제 신고할까?
일반적인 증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부하는 것이 기본이다.
기한 내 신고하면 신고세액공제도 적용할 수 있으므로 증여가 완료된 뒤 신고 시점을 놓치지 않는 것이 중요하다.
증여 전 반드시 확인해야 할 것
부동산 증여는 금액이 큰 만큼 몇 가지 조건만 달라져도 세액 차이가 상당히 커질 수 있다.
특히 과거 10년 이내 증여, 부모 양쪽으로부터 받은 증여, 부담부증여, 세대생략 증여, 혼인·출산 공제 여부를 반드시 확인해야 한다.
위 계산기는 일반적인 증여 상황에서 예상 세금을 확인하기 위한 용도로 사용하고, 실제 부동산을 이전하기 전에는 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 최종 세액을 확인하는 것이 좋다.
· 상속세 및 증여세법 제47조 : 증여세 과세가액
· 상속세 및 증여세법 제53조 : 증여재산공제
· 상속세 및 증여세법 제53조의2 : 혼인·출산 증여재산공제
· 상속세 및 증여세법 제55조 : 증여세 과세표준
· 상속세 및 증여세법 제56조 : 증여세 산출세액
· 국세청 증여세 세액계산 흐름도